سواء تعلق الأمر بإنشاء مقر تشغيلي، أو إسكان فرق مغتربة، أو تنويع أصول المؤسسة، فإن اقتناء عقار في الخارج يُلزم الشركة بما يتجاوز سعر الشراء بكثير. ويتطلب تأمين هذه العملية قراءة قانونية دقيقة، تمتد غالبًا بين نظامين قانونيين.
خلافًا لشراء عقار يقوم به فرد في بلده، يجمع الاقتناء الدولي من قبل شركة عدة مستويات من التعقيد: هيكل الاقتناء الأنسب، والتحقق من سند الملكية وفق قانون أجنبي، والضرائب المطبقة على جانبي الحدود، والتنسيق بين عدة مهنيين، من كاتب العدل والخبير المحاسب والبنك والمحامي المحلي. وتضعنا ممارستنا بين لوكسمبورغ والجزائر في صميم هذا التنسيق.
01. لماذا تستثمر الشركة في العقار بالخارج؟
تعود دوافع الاقتناء العقاري الدولي من قبل شركة عمومًا إلى ثلاثة أنواع:
- حاجة تشغيلية: إنشاء مكتب أو مستودع أو موقع صناعي في البلد الذي يتطور فيه النشاط.
- حاجة إلى إسكان المسيرين أو العمال المغتربين الذين يستقرون هناك لفترة طويلة.
- استراتيجية لتكوين الأصول أو تنويعها، إذ يشكل العقار أصلًا ملموسًا وأقل تقلبًا عمومًا من فئات أصول أخرى.
02. المراحل الأساسية لاقتناء آمن
أيًا كان الدافع، يتبع الاقتناء العقاري الدولي من قبل شركة منهجية لا تحتمل الارتجال:
- اختيار هيكل الاقتناء: الشراء المباشر من قبل الشركة الأم، أو إنشاء فرع أو شركة مخصصة (SCI، SPV) في بلد الإنشاء، أو التملك عبر شركة قابضة وسيطة. ولكل خيار آثار على الأصول والضرائب والمسؤولية.
- التحقق من سند الملكية (التدقيق العقاري): أصل الملكية، وحقوق الارتفاق، والرهون، والمطابقة لقواعد التعمير، وعدم وجود نزاع قائم بشأن العقار.
- هيكلة التمويل: اللجوء إلى تمويل محلي أو عابر للحدود، والضمانات التي يطلبها البنك، والتنسيق مع مراقبة الصرف عندما تعبر العملية الحدود بين الجزائر وأوروبا.
- التفاوض وصياغة العقود: عقد البيع الابتدائي، والشروط المعلقة، وضمانات البائع، وتوزيع المصاريف والرسوم.
- الضرائب العابرة للحدود: الضريبة على فائض القيمة، ورسوم التسجيل، والضريبة على القيمة المضافة العقارية عند الاقتضاء، والتنسيق مع ضرائب بلد مقر الشركة المشترية.
03. نقاط الحذر الخاصة بين لوكسمبورغ والجزائر
تستدعي العملية التي تجري بين هاتين الولايتين القضائيتين عناية خاصة بعدة نقاط:
- القواعد التي تنظم تملك الأشخاص أو الشركات الأجنبية للعقارات، والتي تختلف كثيرًا بين البلدين وقد تحدد الهيكل المعتمد.
- مراقبة الصرف وإجراءات إعادة تحويل الأموال، التي ينبغي استباقها عند هيكلة التمويل لا عند الدفع.
- متطلبات الشهر العقاري والتوثيق لدى كاتب العدل، التي تختلف شكلياتها من نظام إلى آخر وتحدد نفاذ الحقوق المكتسبة في مواجهة الغير.
- تنسيق الجدول الزمني بين المتدخلين المحليين (كاتب العدل، البنك، إدارة الضرائب) في كل ولاية قضائية، حتى لا يهدد تأخر في جانب واحد العملية بأكملها.
«في الاقتناء العقاري الدولي، لا تكون الصعوبة قانونية بالمعنى الضيق في أغلب الأحيان. بل تكمن في التنسيق: أن يسير قانون بلد الاقتناء وقانون مقر الشركة بالإيقاع نفسه.»
04. دور المحامي في المرافقة
يأتي تدخلنا في كل مرحلة من مراحل العملية:
- تقديم المشورة مسبقًا بشأن هيكل الاقتناء الأنسب لأهداف الشركة التشغيلية والضريبية وأهدافها المتعلقة بالأصول.
- إجراء التدقيق القانوني بشأن العقار والبائع.
- التفاوض على العقود وصياغتها أو مراجعتها (العقد الابتدائي، العقود الرسمية، الضمانات) بالتنسيق مع كاتب العدل المختص.
- تأمين التدفقات المالية العابرة للحدود وإجراءات مراقبة الصرف.
- المتابعة بعد الاقتناء: التأجير، وإدارة الإيجار، والالتزامات التصريحية، والمرافقة في حال إعادة البيع مستقبلًا.
يحمي الاقتناء العقاري الدولي الجيد الإعداد الشركة من أغلى المفاجآت: سند ملكية هش، أو هيكل غير فعال ضريبيًا، أو أموال مجمدة بسبب عدم استباق إجراء من إجراءات الصرف. فهو استثمار في أمان العملية، قبل أن يكون استثمارًا عقاريًا.
تقدّم هذه المقالة إطارًا عامًا لأغراض إعلامية ولا تُعد استشارة قانونية. وتتطور القواعد المتعلقة بتملك الأجانب للعقارات ومراقبة الصرف والضرائب العقارية بانتظام، ويجب التحقق منها في تاريخ العملية المقصودة.
